DENETİM KURULU RAPORU
AVRUPA KONUTLARIARI ATAKENT 1 SİTE YÖNETİMİ
DENETİM KURULU RAPORU
BAŞLANGIÇ:
27.01.2024 tarihinde yapılan Avrupa Konutları Atakent 1 Sitesi Kat Malikleri Kurulu(Genel Kurul) toplantısında Denetim Kurulu Asil üyeliklerine Ziyattin DEMİRKOL, Av İbrahim OZAN ve Mehmet OBUT seçilmişlerdir.
Site Denetim Kurulu Asil üyelerinin 23.03.2024 günü yaptıkları toplantıda Denetim Kurulu Başkanlığı’na Ziyattin DEMİRKOL seçilmiş ve bu Kararın bir örneği Site Yönetim Kurulu Başkanlığı’na gönderilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 41. Maddesi ve Yönetim Planının 38. maddelerine istinaden Denetim Kurulumuz Avrupa Konutları Atakent 1 Sitesi Yönetim Kurulunun 2024 yılına ait iş ve işlemleri denetlenerek görülebilen tenkit(eleştiri) ve tavsiyeye değer hususlar aşağıda maddeler halinde belirtilmiştir.
DENETİM İLE İLGİLİ HUSUSLAR
I-Denetim Kurulu Tarafından Yönetim Kurulu Başkanlığına yazılan 23.11.2024 tarih ve 0084 kayıt numaralı yazıyla aşağıda belirtilen belge ve bilgiler denetlenmek üzere talep edilmiştir. Söz konusu tutanak aynen;
“AVRUPA KONUTLARI SİTE 1 YÖNETİMİNE
28.01.2024 ve 31.10.2024 tarihleri arasını kapsayan dönemimin denetimi yapılacağından,
22.11.2024 tarihli telefon görüşmesi ile aşağıda belirtilen bilgi ve belgelerin denetime esas olacak şekilde Site Yönetimine ait çalışma odasında hazır bulundurulması istenilmiş ise de hazırlanmadığının görülmesi üzerine iş bu evrak ve belgelerin denetim yapılacak yerde 30.11.2024 tarihinde hazır edilmesi istenilmiştir. Akabinde Aralık 2024 ayı da Denetim dönemine dahil edilmiştir.
İSTENİLEN BİLGİ VE BELGELER
1-01.01.2024 -31.10.2024-31.10.2024 TARİHLERİ ARASINI KAPSAYAN,
1-Yevmiye Defteri(Yazılmış bir şekilde)
2-Kebir Defteri,
3-Banka Hesap Ekstreleri,
4-Alış Faturaları (Mal ve hizmet alımlarına ilişkin faturalar)
5-Ücret Bordroları ve ödeme makbuzları, Muhtasar Tahakkuku ve ödeme belgeleri,
6-Belirtilen Dönemde Yapılan Tüm Sözleşmeler, (Personel Alım Sözleşmeleri, Dışarıdan Alınan Mal ve Hizmetlere İlişkin Sözleşmeler, Personel Yetki Belgeleri, Kira Sözleşmeleri dahil Tüm Sözleşmeler,
7-Mal ve Hizmet Alımlarına İlişkin Yapılan İlanlar Alınan Teklifler, Bu tekliflerin Değerlendirilmesine İlişkin İhale Komisyon Kararları,
8-Site Ortak Alanlarında Kiraya Verilen Alanlardaki Tüm Kiracılara ait Süzme Sayaç Dökümleri,
9-Site Avukatı Tarafından bu Dönem içerisinde Yapılan İşlere ilişkin Rapor,( Site Yönetimine verilen Hukuki Görüşler Dahil)
10 Traktörün Hukuki ve Fiili Durumu Hakkında yazılı Bilgi ve belgeler,
11-Akitleri Feshedilen Sezgin BALTA, Enver ZORLU ve Murat ATO Hakkında Yapılan İşlem ve Yürütülen Hukuki Durum Hakkında Bilgi ve Belgeler.( Sezgin BALTA’ ya ait Puantaj Dökümleri Dahil)
12-Yönetim Kurulu Karar Defterinin Aslının Denetim Gününde Hazır Bulundurulması ve Bu dönemde Alınan Kararların Fotokopilerinin Hazır Edilmesi,
13-Bu Dönem İçinde Güvenlik Tarafından Olaylara İlişkin Olay Tutanakları ve Bunlara İlişkin Yapılan İşlemlere Ait Bilgi ve Belgeler “ Yönetim Kurulu Başkanlığından talep edilmiştir.
II-23.11.2024 tarih ve 0084 sayılı Denetim Kurulunun Evrak talep yazısının 9, 10 ve 11. Maddelerinde belirtilen belgeler, Ek bütçede kabul edilen işlere ilişkin yapılan görüşmeler, alınan teklifler, ihale komisyonu raporları ve yüklenicilerle yapılan sözleşmelere ilişkin bilgi ve belgeler fiziken Denetim Kurulu’na sunulmadığından bu konularda gerekli inceleme veya denetim yapılamamıştır.
III-Site Denetim Kurulu’nca görülen lüzum üzerine ve işin acilliyeti söz konusu olduğundan Yönetim Kurulu Başkanlığı’na aşağıda aynen belirtilen uyarı yapılmıştır. Söz konusu uyarı aynen;
“Olağanüstü Kat Malikleri Kurul’u (Genel Kurul) kararı gereği çıkartılan ve 20.12.2024 tarihinde kat maliklerine tebliğ edilmeğe başlanılan Ek Bütçe İşletme Projesinin tebliğ tarihi ile ödeme tarihleri yasal değildir.
KMK m.20 Yönetim Planı m.35 ve İİKm.60 gereği İşletme Projesinin tebliğinden itibaren 7 günlük itiraz süresinin sona ermesinden sonra 10 günlük de ödeme süresi verilmesi gerekmektedir.
Yine Ek Bütçe İşletme projesinden sadece maliklerin sorumlu olduğu hususunun tebliğ edilen işletme projesinde belirtilmemiş olması,
İşletme projesinin bu eksiklikler giderilerek ek ödeme tarihlerinin yasal düzenlemeye uygun hale getirilmesi, işletme bütçesi yasal hale gelmeden kat maliklerinden talep edilmesi de yasal olarak mümkün olmayacağından işbu eksikliğin ivedi olarak giderilmesi ihtar olunur” şeklinde bir uyarı yazısı 21.12.2024 tarih ve 094 kayıt Numarasıyla gönderilmiştir.
-YÖNETİM KURULU KARAR DEFTERİ
Yönetim Kurulu Karar Defteri incelendiğinde;
1-Deftere yapıştırılmış ve işlem görmüş bazı kararların sonradan Defterden çıkarılıp imha edildiği ve yerine aynı tarih ve sayı ile farklı karar alınıp aynı sayfaya yapıştırıldığı tespit edilmiştir.
Konusu “Teftiş Kurulu’na Tebligat” olan ve Tahkikat Komisyonuna “Tebligat Yapılacak Teftiş Kurulu İsimleri Ziyattin DEMİRKOL, İbrahim OZAN, Mehmet OBUT, Zeki DEMİRTAŞ, Dursun Ali GÜMÜŞ, Şenol KOKAL, Gülnur SUDOLMUŞ” olarak yazılmış 02.02.2024 tarih ve 252 Nolu Yönetim Kurulu Kararının imha edilerek yerine aynı tarih ve sayı ile yazılmış ama içeriği değiştirilerek ve Mali Müşavir Şenol KOKAL’ ın isminin çıkarılması , Teftiş Kurulu yerine “Tahkikat Komisyonu” yazılmış olması konuya örnektir. Belirtilen Kararda yetki tecavüzü vardır. Zira Tahkikat Komisyonuna üye seçimi yetkisi Genel Kurulun görev ve yetkisindedir. Bu görevin Site Genel Kuruluna ait olduğu dikkate alınmadan Yönetim Kurulunun kendisini Genel Kurulun yerine koyarak belirtilen Yönetim Kurulu kararı ile Mali Müşavir Şenol KOKAL’ ın Tahkikat Komisyonu üyeliğine seçilmiş olması açık bir yetki tecavüzüdür. Bu durumda Tahkikat Komisyonu Raporunda Üyelerin belirtilmesi amacıyla yazılmış olan 02.02.2024 tarih ve 252 Nolu Yönetim Kurulu Kararının inkar edilmesi ve Sayın Şenol KOKAL’ ın Tahkikat Komisyonu üyesi olmadığı sonucu çıkarılmaktadır.
İki karar arasındaki farklar:
Eski Karar -Konusu Defterdeki Karar -Konusu:
1-Teftiş Kuruluna Tebligat Tahkikat Kuruluna Tebligat
2-Teftiş Kurulu Üyeleri Tahkikat Komisyonu üyeleri
3-Şenol KOKALTeftiş Kurulu üyesi olarak yazılmış iken defterdeki aynı tarih ve Nolu kararda Şenol KOKAL Tahkikat Komisyonu üyeleri arasında yer almıyor. Bu durumda Tahkikat Komisyonu Raporu’ nda da yer alan Komisyon üyelerinin isimleri de yanlış olmuş oluyor. Denetim Kurulu’nun bu kararın fotoğrafını çektiğini düşünmeden Denetim Kurulu, Tahkikat Komisyonu üyesi olmayan Şenol KOKAL’ın ismini Rapor’a yazmakla suçlanmıştır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun Defter tutulması ve belgelerin saklanması başlıklı 36. maddesi
“Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.” Şeklinde hüküm ifade ederken Bu Kanun dayanak gösterilerek hazırlanmış ve Sitenin Anayasası olan ve öncelikle uygulanması gereken Yönetim Planının 32. Maddesinde “Ana taşınmaz Yönetim Kurulu salt çoğunlukla toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar verir. Anataşınmaz Yönetim Kurulu karaları her sayfası noterce onaylanmış Anataşınmaz Yönetim Kurulu karar defterine yazılır ve altı toplantıya katılar tarafından imzalanır. Aykırı oyu olanlar da bunu belirterek imzalarlar. Bu defter Anataşınmaz Yönetim Kurulu Başkanının kişisel sorumluluğu altında saklanır” şeklinde yer alan hüküm uyarınca Deftere yazılmalıdır. Zira Yönetim Planında veya Kat Mülkiyeti Kanununda “ Kararlar Deftere yapıştırılır şeklinde bir hüküm bulunmamaktadır. Yönetim Kurulu Kararlarının Kanun ve Yönetim Planının hükümlerinin lafzına ve ruhuna uygun olarak Deftere yazılması sağlanmalıdır.
2-Yönetim Kurulu Karar Defteri incelendiğinde; Alınan kararların bazı Yönetim Kurulu Üyeleri tarafından gerekçe belirtilmeden imzaladığı, bazı kararlara katılmayan muhalif üyelerin ise Katılmama gerekçesini yazmadan imzaladığı tespit edilmiştir.
04.03.2024 tarihli ve 256 Nolu Yönetim Kurulu Kararını Yönetim Kurulu Başkanı ve Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Kemal Kurtdişi tarafından hiçbir gerekçe belirtmeden imzalamış olmaları,28.06.2024 tarih ve 296 Nolu kararın ise Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Müjgan YILMAZ tarafından hiçbir gerekçe belirtilmeden imzalanmamış olması, konuya birer örnektir.
Bundan böyle; Yönetim Kurulu Karar Defterine yazılacak kararlarda;
- Alınan kararın tarihi ve müteselsil sıra Numarası olmalı,
b)-Kararın konusu bir cümle ile kararın üst kısmına yazılmalı,
(Avukat istihdamı gibi)
c)-Alınan kararın altına üyelerin adı –soyadı ve unvanı(Tülay YALÇIN-Yönetim Kurulu Başkanı gibi) yazılmalıdır.
d ) Toplantıya katılmayan üyenin neden katılmadığı( katılmadı, hasta, gibi) yazılmalı,
e)Karara katılmıyorsa gerekçesini belirterek imzalaması, kararın oybirliği veya oy çokluğu ile alındığı yazılmalıdır.
f-)Alınan Yönetim Kurulu Karaları alındığı tarih itibarıyla açıklık, şeffaflık ilkesi gereğince Site Web sayfasında kat maliklerine duyurulmalı ve ilan panolarına asılmalıdır. Alınan Yönetim Kurulu kararıyla kat maliklerinin hakları muhtel olmuşsa kat maliklerinin 7(yedi) gün içerisinde itiraz hakkı olduğu unutulmamalıdır.
Yönetim Kurulu Kararlarının eksiksiz, hatasız ve anlaşılır bir şekilde yazılması, açıklık, şeffaflık ilkelerinin gereğinin yapılması için belirtilen hususlara dikkat edilmelidir.
3-Yönetim Kurulu Karar Defterinin incelenmesinde; Site Bütçesinden yapılan ödemelere ilişkin Yönetim Kurulu kararı alınmadan, ödemelerin Yönetim Kurulu Başkanı Tülay YALÇIN ve Başkan Yardımcısı Kemal KURTDİŞİ tarafından yapıldığı tespit edilmiştir.
Denetim döneminde uygulama geneldir.
Kat Malikleri Kurulunca onaylanan İşletme Bütçesi ile gelirlerin toplanması ve yapılacak giderlerin miktarı ödenek olarak belirtilmiş ve harcama yetkisi Yönetim Kuruluna verilmiştir. Ödeme yetkisi ancak yönetim kuruluna müteselsil olarak verilmiştir. Temsil ve ilzam yetkisi ödeme yetkisini içermez tüm ödemelerin Başkan ve Başkan yardımcısı tarafından yapılmış olması Kat maliklerinin iradesini temsilen seçilmiş Yönetim Kurulu üyelerinin iradesinin ödemelere yansımadığı anlamına gelir. Yönetim Kurulunca hangi iş için hangi komisyon kararına istinaden, hangi teklifin uygun olduğuna ve kime ne kadar ödeme yapılacağı konusunda kararların alınması, alınacak kararda ödeme tutarı , ödeme yapılan kişinin mal veya hizmet alınan kişi olup olmadığına veya ödemeyi tahsil etmeye yetkili olup olmadığına dikkat edilmeli, doğrusunun ise Fatura veya geçerli belge üzerinde bulunan hesap numarasına bankadan gönderilmesi olduğundan ödemelerin paraya el değmeden bu şekilde yapılması sağlanmalıdır. Aksi taktirde sorumluluğun tüm Yönetim Kurulu üyelerine değil, sadece ödemeyi yapan Yönetim Kurulu üyelerine ait olacağı bilinmelidir.
4-a)-Denetim döneminde ilk 6(altı ) ay içerisinde Mali Müşavir Özkan ÖZBİLEN tarafından verilen 01.01.2024 tarihli teklife göre KDV dahil aylık 2.125 _TL +stopaj olarak aylık 2.550,00-TL ödeme yapıldığı, adı geçen Mali Müşavir Özkan ÖZBİLEN’ e toplam 12.750-TL ödeme yapıldığı, bu ödeme tutarının içinde sözleşmede ve alınan Yönetim Kurulu kararında yer almadığı halde %20 oranında stopaj ödemesi yapıldığı ve stopaj tutarının muhtasar beyanname ile (toplam 2.550,00-TL) ayrıca ödendiği,
b)Aynı şekilde 12.07.2024 tarih ve 298 Nolu kararla istihdam edilen Mali Müşavir Yavuz ALTUNÖZ’ e toplam 24.000,00-TL(alacağı olan 27.12.2024 tarih ve 0317 Nolu serbest meslek tutarı 4.800,00-TL hariç) ödeme yapıldığı ve 4.800,00-TL alacağının bulunduğu, sözleşme ve Yönetim Kurulu Kararında 4.000,00-TL+KDV ödeme yapılacağı belirtildiği halde adı geçen Mali Müşavire ayrıca ve fazladan % 20 oranında Muhtasar Beyanname ile Site bütçesinden toplam 5.760.00-TL stopaj (aylık960,00-TLx6 =5.760,00-TL) ödemesi yapıldığı tespit edilmiştir. Mali Müşavirlere yapılacak ödemenin formülü şu şekilde olmalıdır.
4.000+%20KDV-%20stopaj=net ödenecek ücret şeklinde olmalıdır.
Bu durumda 4.000+800=4800-960,00=3.840,00-TL(stopaj dahil) ödeme yapılmalıdır. Bu durumda Site bütçesinden toplam 960,00×6=5.760,00TL fazla ödeme yapılmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Vergi Tevkifatı” başlıklı 94. Maddesinde (Değişik: 26/12/1993-3946/22 md.)
Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” Hükmüne yer verilmiştir.
Stopaj vergisini belirli ödeme veya gelir kaynaklarına sahip vergi mükellefleri öder. Stopaj vergisi, ödemenin yapıldığı anda ödenir. Stopaj vergisi, Vergi yükümlülüğünün önceden vergi kesintisi yoluyla tahsil edilmesidir. Stopaj (peşin vergi) olup kazancı elde eden Serbest meslek erbabına yapılan ödemeden kesilir. Bu verginin serbest meslek erbabı ile yapılan sözleşmede yer almadığı ayrıca alınan yönetim Kurulu kararlarında ( Özkan ÖZBİLEN için alınan 04.03.2024 tarih ve 256 Nolu kararda ödeme tutarı hakkında herhangi bir bilgi yok, ,rakam yazılmamış, Mali Müşavir Yavuz ALTINÖZ’ ün istihdamı için alınan 12.07.2024 tarih için 298 Nolu Yönetim Kurulu Kararında ise “Temmuz Ayı başlangıç olacak şekilde 4.000+KDV ödeme yapılacaktır” ifadesine yer verilmiştir.
Bu nedenle sözleşme ve Yönetim Kurulu kararlarında ayrıca stopaj tutarının Site tarafından veya Site Bütçesinden ödeneceğine dair bir hüküm olmadığı halde Mali Müşavir Özkan ÖZBİLEN’ e ödenen 2.550,00-TLstopaj tutarı ile aynı şekilde sözleşmesinde ve Yönetim Kurulu kararında stopaj tutarının ayrıca Site Bütçesinden ödeneceğine dair herhangi bir hüküm bulunmadığı halde belirtilen stopaj tutarı olan toplam 8.310,00-TL’nin ödeme yapılan ilgililerden geri alınarak Sitenin hesabına yatırılması; aksi taktirde ödemeleri gerçekleştiren Yönetim Kurulu Başkanı Tülay YALÇIN ve Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Kemal KURTDİŞİ’ den tahsil edilerek (rücu edilerek)Sitenin hesabına yatırılması sağlanmalıdır.
5-Bir önceki Rapor Maddesinde belirtildiği üzere Yönetim Kurulu Avukat istihdamına ilişkin24.02.2024 tarih ve 254 Nolu kararda “Aylık ücret 15.000+KDV peşin olmak üzere her ayın 10. Gününe kadar” hesabına ödeneceğinin belirtildiği, öte yandan Sözleşmesinde stopaj tutarının ayrıca Site Bütçesinden ödeneceğine dair herhangi bir hüküm bulunmadığı halde Avukat Mustafa KARADAVUT’ a ödenen toplam 180.000,00-TL serbest meslek ücretinden ayrı olarak 36.000-TL(%20 stopaj tutarı olarak ) fazla ödeme yapıldığı tespit edilmiştir.
Her iki Avukata yapılan toplam ödeme tutarı kıyaslanacak olursa;
Avukat Murat AKSU İstihdam edilmiş olsa;
Aylık 12.000(KDV Dahil)x 10=120.000-TLSite Bütçesinden ödenmiş olacaktı. Av. Murat AKSU stopaj tutarını ayrıca istememektedir.
İstihdam edilen Av. Mustafa KARADAVUT’A ise stopaj hariç toplam 18.000X10=180.000-TL+ 36.000-TL(stopaj)=216.000-TL toplam ödeme yapılmıştır.
Avukat ödemelerindeki Site zararına olan fark 216.000TL-120.000-TL= 96.000-TL olduğu tespit edilmiştir.
Yönetim Kurulu kararı ve Sözleşmeye göre Avukat ücreti şöyle olmalıdır.
15.000+%20 KDV-%20 stopaj=net ödenecek ücret. Bu formüle ve 193 sayılı Kanunun 94. Maddesi hükmü uyarınca stopaj tutarının ayrıca Site bütçesinden ödenmesi mümkün değildir. Bu fazla ödemenin yapılmasına seyirci kalan Site Avukatı ve Site Mali Müşavirinin de sorumluluğu vardır. Yönetim Kurulunu bu konuda görevlerinin gereğini yerine getirerek uyarmaları gerekirdi zira bu görevleri gereğince kendilerine Site bütçesinden ödeme yapılmaktadır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Vergi Tevkifatı” başlıklı 94. Maddesinde (Değişik: 26/12/1993-3946/22 md.)
Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya iırai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” Hükmüne yer verilmiştir.
Stopaj vergisini belirli ödeme veya gelir kaynaklarına sahip vergi mükellefleri öder. Stopaj vergisi, ödemenin yapıldığı anda ödenir. Stopaj vergisi, Vergi yükümlülüğünün önceden vergi kesintisi yoluyla tahsil edilmesidir. Stopaj (peşin vergi) olup kazancı elde eden Serbest meslek erbabına yapılan ödemeden kesilir. Bu verginin serbest meslek erbabı ile yapılan sözleşmede yer almadığı ayrıca Avukat istihdamına ilişkin alınan 24.02.2024 tarih ve 254 Nolu Yönetim Kurulu kararında da stopajın ayrıca ödeneceğine dair bir ifade bulunmadığı halde Site Bütçesinden ayrıca 36.000-TL stopaj ödenerek Sitenin zarara uğratıldığı, Stopaj tutarının ödenmesine ilişkin bir Yönetim Kurulu kararı bulunmadığından fazla ödeme tutarı olan 36.000-TL ‘nin ilgiliden tahsil edilerek Sitenin hesabına yatırılması; aksi taktirde bu fazla ödemeyi gerçekleştiren Yönetim Kurulu Başkanı Tülay YALÇIN ve Başkan Yardımcısı Kemal KURTDİŞİ’ den tahsil edilerek(kendilerine rücu edilerek) Sitenin hesabına yatırılması sağlanmalıdır.
6-Avukat istihdamına ilişkin Yönetim Kurulu’nca alınan 24.02.2024 tarih ve 254 sayılı Kararda “3 farklı avukattan fiyat ve hizmet teklifi alınmıştır, yüz yüze yapılan görüşmelerde genel kurulundaki Mustafa ÖMEROĞLU hariç 6 yönetim kurulu üyesinin onayıyla Sayın Av.Mustafa KARADAVUT 01.03.2024 tarihinden itibaren 1 yıl süre ile Aylık ücret 15.000+KDVpeşin olmak üzere her ayın 10. Gününe kadar peşin ve nakden avukatın ………Nolu hesabına yatırılacaktır şeklinde karar alındığı incelenmiştir.
Bu kararın ve avukat alım dosyasının incelenmesinde;
- Avukat istihdamı yapılacağına dair hiçbir avukat alım ilanının yapılmadığı,
b)Kararda 3(üç) farklı avukattan fiyat ve hizmet teklifi alındığı yazılmış ise de dosyada hiçbir Avukatın teklifinin bulunmadığı sadece site mailinde 1(bir) avukata(Av.Murat AKSU tarafından gönderilmiş) ait teklif bulunduğu, bu teklifinde dosyada olmadığı Sitenin mailinden Denetim Kurulunca çıktısının alındığı.
c)-Yönetim Kurulu toplantısı “genel kurulundaki” ifade ile Genel kurul toplantısına dönüştürüldüğü, yönetim Kurulu ve genel kurulun ayırt edilemediği,
d) Avukat Mustafa KARADAVUT’un neden tercih edildiği belirtilmemiştir. Karar ve Avukat Alım Dosyası incelendiğinde Denetim Kurulunca yüz yüze yapılan görüşmede tercih edilecek bir nedenin de olmadığı anlaşılmaktadır.
e)Kararda 15.000+KDV ödeneceği belirtilmiş olmasına rağmen kendisine kazancından dolayı ödemesi gereken stopajın da Site bütçesinden ayrıca ödendiği tespit edilmiştir. (36.000-TL)
f)Bu karar gerekçesi belirtilmeden karara katılmayan üye Mustafa ÖMEROĞLU tarafından imzalanmıştır. Neden karara katılmadığı sorulunca “kendisinin de önerdiği bir Avukat olduğunu bu avukatın tercih edilmemesi nedeniyle red oyu kullandığını ve karara katılmadığını” ifade etmiştir. Oysa bu karara katılmama gerekçesini yazıp kararı imzalaması gerekirdi.
g) İmzalanan sözleşmede avukata aylık ücret ödenmesine karşılık her iş için ayrıca %10 avukatlık ücreti ödenmesi taahhüt edilmiştir.
h) Diğer tekliflerin ne olduğu neden tercih edilmediği hususunda bir bilgiye yer verilmediği, incelenmiştir
ı)Avukat Mustafa KARADAVUT’ a 10.05.2024 tarihinde 656,80-TL,17.05.2024 tarihinde 10.000,00-TL, 27.05.2024 tarihinde 15.000,00-TL,27.06.2024 tarihinde 15.000,00-TL,08.11.2024 tarihinde 30.000,00-TL olmak üzere toplam 70.656,80-TL mahkeme masrafları için avans verildiği, ancak 25.12.2024 tarihi itibarıyla verilen avansın mahsubunun yapılmadığı ve 24.320,46-TL avans artığının halen Avukatın üzerinde ve kullanımında olduğu tespit edilmiştir.
5018 Sayılı Kanunun “Ön Ödeme” başlıklı 35. Maddesinde “Her mutemet ön ödemelerden harcadığı tutara ilişkin kanıtlayıcı belgeleri, ilgili kanunlarında belirtilmemiş olması halinde avanslarda bir ay, kredilerde üç ay içinde muhasebe yetkilisine vermek ve artan tutarı iade etmekle yükümlüdür. Süresi içerisinde mahsup edilmeyen avanslar hakkında 21.7.1953 tarihli ve 6183 sayılı Kanun hükümleri uygulanır.” hükmüne göre bu ülkede gerek Kamu da gerekse kamuyu örnek alan özel sektörde verilen avans tutarının mahsup süresi 1(bir) aydır.
Avukat veya başka bir personele acil bir iş için avans verilebilir. Harcanan avans tutarına ait harcama belgelerinin Site Yönetimine verilmesi, ihtiyaç fazlası kalan avans artığının ise kişi tarafından uzun süre kullanılmasına veya üzerinde kalmasına müsade edilmemeli ve derhal Sitenin hesabına yatırılması için gerekli tedbirler alınmalıdır. Zira bugün tüm Kamu ve özel sektörde avans kapatma süresi bir aydır. İş bitikten sonra artan paranın iadesi için bir ay beklenilir diye bir kural da yoktur. Geciktiren veya zamanında mahsup etmeyen personelden geciktirdiği her gün için gecikme zammı alınmalıdır. Site yararı bunu gerektirdiğinden gecikme zammı uygulaması ihmal edilmemelidir.
Oysa 14.Şubat 2024 tarihinde 25 yıllık iş tecrübesine sahip Avukat Murat AKSU tarafından fiyat ve yapacağı hizmetler için verilen ” Avrupakonutlariatakent@gmail.com adresine gönderilen teklifte aynen “Büromuzda 3 avukat ile birlikte iş takibi gerçekleştirmekteyiz. Yönetici avukat olarak 25 yıllık iş tecrübesine sahibim. Site aidat alacaklarının takibi ve sonuçlandırılması ve tarafınıza raporlanması konusunda dikkat ve özenle takip edilecektir. Aidat alacaklarına ilişkin icra takiplerinizi aylık 10.000-TL+KDV sabit ücret ve karşı taraf vekalet ücretleri tarafımıza ait olacak şekilde takip etmeyi teklif ediyoruz” şeklindeki teklifin neden uygun görülmediği de kararda yazılmamıştır. Ayrıca bu teklifinde Avukat Alım Dosyasında muhafaza edilmediği, tarafımızdan mail adresinden çıkarılarak denetime tabi tutulmuştur. Bu teklif (Bu teklifi dosyaya koymasak olur mu? Sorusuna koyulması gerekir şeklinde Denetim Kurulu Başkanınca cevap verildiği halde) dosyaya konulmadığı görülmüştür.
Diğer taraftan ilk dosya incelememizde dosyada tekliflerin olmadığı, bizzat Muhasebe sorumlusundan Saime Hanımın telefonuna mesaj yazılarak (Çarşamba günü)Avukatlar tarafından verilen teklifler mesajla istenilmiş konu Yönetim Kurulu başkanına iletilmiş ise de 4 gün sonra(Cumartesi günü) Siteye çalışmaya gelindiğinde tekrar istenilmiş bu sefer Avukat Emin Emre GÜLER tarafından bir teklif verildiği iddia edilmiş ise de bu teklifin tarihsiz ve imzasız olması ekinde ki sözleşmenin de tarihsiz ve imzasız olması nedeniyle bu teklifin Denetim Kurulunca istenildikten sonra adet yerini bulsun diye alındığı, ayrıca bu teklifin Sitenin Mail adresinde de olmadığı ve imzasız ve geçersiz olduğu tespit edilince sonradan alındığı kanaatine varılmıştır.
Bu tarihsiz teklifinin 4. Sayfasının “Ücret” başlıklı 2.1.maddesinde her ayın 5. Gününe kadar aylık net 28.000+KDVödeyecektir hükmünün yazıldığı, görülmüştür.
Site için daha uygun ve 25 yıllık bir tecrübeye sahip Avukat Murat AKSU’ nun tercih edilmemiş olmasının sebebi de alınan Yönetim Kurulu Kararında belirtilmemiştir. Yine Avukat Mustafa KARADAVUT’ un neden tercih edildiği karara yazılmamış olmasına rağmen tercih edilmesinin de tek bir sebebi vardır o da Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Kemal KURTDİŞİ tarafından önerilmiş olmasıdır. Site mailinde Av. Mustafa KARADAVUT tarafından verilmiş bir teklifin bulunmaması bu iddiayı desteklemektedir.
Avukat istihdamı ve yapılan ödemeler incelendiğinde site yararından çok istihdam edilen avukatın yararına çalışıldığı anlaşılmaktadır.
Bu yanlış uygulamaya son vermek liyakat sahibi personel istihdam etmek için eş, dost veya Yönetim Kurulu üyeleri ya da Denetim Kurulu üyelerinin önerdiği kişilerin çalıştırılması ve onlara yarar sağlanması yerine Personel alım ilanları verilmeli, personelin çalıştırılacağı sektörde çalışanların ortalama aylık ücreti hakkında piyasa araştırılması yapılarak ortalama aylık ücret tespit edilmeli, teklif veren adayların o personelin çalışacağı alanda uzman veya işin erbabı olan kişilerden bir komisyon kurulmalıdır. İsteklilerin verdiği teklifler bu komisyonda değerlendirilmeli, Site yararına en uygun teklifi veren aday veya adayların tercih edilmesi ve tercih nedeninin de komisyon kararına yazıldıktan sonra bu kararın Yönetim Kurulu Başkanlığına sunulması sağlanmalı, Yönetim Kurulunca alınacak kararda yukarıda belirtilen hususlar ve Site yararı dikkate alınarak sözleşme imzalandıktan sonra personel istihdam edilmelidir. Bu konuda tarafsız, objektif, açık ve şeffaf davranılarak Site yararı neyi gerektiriyorsa yapılmalı aksi taktirde bu konudaki tartışma ve sataşmaların önüne geçilmesinin mümkün olmayacağı bilinmelidir.
7-Site Avukatı Mustafa KARADAVUT tarafındanKüçükçekmece İcra Dairesinin 2023/150730 Esas sayılı dosyasından 20.11.2024 tarihinde 5.459,35-TL Site adına tahsilat yapılmış olmasına rağmen bu paranın 29.12.2024 tarihi itibarıyla Mustafa KARADAVUT tarafından Siteye yaptığı ödeme listesi incelendiğinde çekilen para tutarının Site Hesabına yatırılmadığı tespit edilmiştir.
Site Avukatı tarafından çekilen bu Site parasının derhal Site hesabına intikal ettirilmesi gerektiği halde bu paranın yaklaşık 40(kırk) gün süre ile üzerinde kalması ve hala yatırılmamış 0lması Zimmet suçunu oluşturmaktadır. Bu saatten sonra yatırılsa bile “Kullanım zimmeti” oluşturacağı bilinerek Site Avukatı Mustafa KARADAVUT hakkında Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulması ihmal edilmemelidir. Ayrıca Site Avukatı tarafından site adına yapılacak tahsilatların Site hesabına geç yatırıldığı her gün veya ay için Sözleşmesine “Gecikme zammı” ya da “gecikme faizi” alınması konusunda bir cezai müeyyide konulmalıdır. Site parasının Avukatın kullanımında kalmasını önlemek için böyle bir hükmün Sözleşmesine konulmasında Site yararı olduğu unutulmamalıdır.
8-Digital ortamda Denetim Kurulu üyelerinin telefonlarına gönderilen ve Av. Mustafa KARADAVUT tarafında yapılan işler incelendiğinde Sitenin;
a)-36 adet ‘Açık” ve 38 adet kapalı icra dava dosyası bulunduğu,
b)Bakırköy 12. Tüketici Mahkemesinde açılmış istinafta olan 1 adet dava dosyası bulunduğu,(2022/209 Dava dosyası)
c)-Sulh Hukuk mahkemelerinde 2 adet açık,1 adet karara çıkmış dava dosyası bulunduğu,
d)-Bakırköy 11. Ve 50 . İş mahkemesinde 2 adet dava dosyasının bulunduğu,
e)-İstanbul 8. İş mahkemesinde 1 adet dava dosyasının bulunduğu,
f)-Bakırköy 52, 24, 33, 36, ve 7. İş Mahkemelerinde toplam 5’i açık,1’i istinafta ve 1’i karara çıkmış dava dosyasının bulunduğu,
g)-Küçükçekmece 2. İcra Hukuk Mahkemesinde 1 kapalı dosya bulunduğu,
h)-Küçükçekmece Cumhuriyet Başsavcılığında 2024 yılında açılmış ve açık olan 2 (iki) adet dosya bulunduğu Denetim Kurulu üyelerine bildirilmiş ise de bu konu ile ilgili olarak;
İcra veya diğer dava dosyalarının taraflarının kimler olduğu, bu dosyalar nedeniyle taraflardan ne kadar para tahsil edildiği, bu paraların gerçek tutarına ilişkin bilginin kesinleşen mahkeme kararında belli olacağından bu kararların ibraz edilmesi gerektiği, Sitenin lehine veya aleyhine sonuçlanan davaların hangileri olduğu, bu davaların kaybedilme veya kazanılma gerekçesinin ne olduğu, kaybedilen davaların Siteye maliyetinin ne olduğu, Site lehine sonuçlanan davalardan Site gelirinin ne kadar olduğu, bu gelirlerden sözleşme gereği (%10 ek ödeme) olarak Avukata ne kadar ödeme yapıldığı, bu gelirlerin Site hesabına aktarılıp aktarılmadığının tespiti için Denetim Kurulu’na gerekli ve yeterli belgelerin fiziki olarak verilmemesi nedeniyle belirtilen hususlarda Denetim Kurulunca yeterli ve gerekli denetim yapılamamış ve Kat Maliklerine açıklık ve şeffaflık ilkesi gereğince gerekli bilgi Raporlanarak verilememiştir.
9– Eski Site yönetimi ile 360 Enerji A.Ş. arasında bila tarihli Elektrikli Şarj istasyonu kurulmasına dair sözleşmenin incelenmesinde;
a- Sözleşmenin yapılması ve imzalanması konusunda kat malikleri kurulu(Genel Kurul) kararı alınmamış olduğu,
b- İşbu sözleşme ile akit tarafı şirkete Migros önündeki açık otoparkta 2 araçlık yer tahsisi yapıldığı.
c- Firmanın kullandığı elektriği sabit fiyatla site ortak alanından sağlamakta olduğu, incelenmiştir.al
Değerlendirme:
İşbu sözleşme imzalanırken site sakinlerinin menfaatinin gözetilmediği Firma 8514 USD yatırım Yapmasına karşılık sitenin 1.000.000,00TL tazminat riski ile karşı karşıya olduğu gözlemlenmiştir.
Sözleşme ile işbu araçlarda oluşacak her türlü hasar veya zarardan Site yönetiminin sorumluluğu kabul edilmiştir.
360 Enerji firması 21.10.2024 tarihine kadar Site hesabına kullandığı enerji bedeli olarak 73.311 TL ödeme yapmış oysa ödemesi gereken bedel 140.284,00 TL olmalıdır. Site zararı 66.973. TL dir.
Tahkikat Komisyonu Raporu’nda belirtilen zarar da (40.025,00-TL) firmadan tahsil edilmemiştir. Dolayısıyla site zararı 106.998,00 TL dir. Bu zararın daha da büyümemesi için gerekli önlemlerin acil olarak alınması ve mevcut Site zararının ivedilikkle tahsil edilmesi; aksi taktirde site gelirlerinin tahsili görevini yerine getirmeyen Yönetim Kurulu Başkanı ve Yönetim Kurulu üyelerine rücu edilerek tahsili ve Sitenin hesabına yatırılması sağlanmalıdır.
10-Kiraya verilen görevli dairelerine ilişkin bir çok sözleşmede Kiracının adı soyadı ve T.C Kimlik Numaralarının, iletişim numaralarının bulunmadığı, site yararına olmayan işlemler yapıldığı incelenmiştir.
17. Blok görevli dairesi kira sözleşmesinde kiracının Adı Soyadı ve TC Kimlik numarasının olmaması örnek olmakla birlikte bunun gibi birçok sözleşme mevcuttur. Ayrıca 20/B Görevli Dairesi yeni kiraya verilmiş olmasına rağmen güncel fiyat üzerinden değil eski kira sözleşmesi üzerinden sözleşme yapılması ve uygulamanın Site yararına olmaması konuya birer örnektir.
Yapılan sözleşmelerdeki eksikliklerin giderilmesi ve sözleşmelerin şekil ve içerik yönünde eksiksiz olmasında kiracı ile problem yaşanması halinde site yararına olacağı düşünülerek tüm sözleşmelerin belirtilen hususlardaki eksiklikleri tamamlanmalı, yeni yapılacak kira sözleşmelerinin de güncel kira tutarı dikkate alınarak yapılmalıdır.
11- Site Yönetim Kurulu Karar Defterinin incelenmesinde;
Bir önceki Yönetim Kurulu Başkanı ve üyelerinin görev yaptığı dönemde Site Müdürü olarak görevlendirilen Enver ZORLU’ya Yönetim Kurulu tarafından Kira sözleşmelerinin imzalanması yetkisi verilmediği halde Kira sözleşmelerinin yetkisiz Enver Zorlu tarafından imzalandığı ve 2023 yılında bu sözleşmelerin yenilendiği tespit edilmiştir.
Site müdürü Enver Zorlu’nun siteyi temsil ve ilzam yetkisi bulunmadığından bu sözleşmeler geçerli değildir. Fakat kira sözleşmelerinin yazılı olması gerekmediğinden mecurun kiracıya teslimi ile kira sözleşmesi kurulmuş sayılır. Buna karşılık 2022 ve daha eski kiracılarla Enver Zorlu’ tarafından yapılan kira sözleşmelerinin yenilenmesi sözleşmeleri de geçersizdir.
Enver Zorlu’nun Site adına yaptığı ve yenilediği sözleşmelerin hukuki olarak geçerli olmamasına rağmen site avukatının bu sözleşmelere hukuki geçerlilik kazandırıp bunlar üzerinden görüşmeler yapılması ve bu sözleşmelerin geçersizliği konusunda yönetim kuruluna herhangi bir bilgi vermemesi, site kayıtlarının ve Siteye ait mail kayıtlarının incelemesinde görülmüştür. Site yararına olmayan bu işlemlerin yapılmış olması, Site avukatının liyakati konusunda yeterli olmadığı site sakinlerinin dikkatine şayandır
12-Site içerisinde bulunan işyerlerinin (OTO YIKAMA, KUAFÖR, TERZİ) süzme sayaç kullanmaları ve aşırı su tüketimleri nedeniyle Sitenin de yüksek tarife üzerinden ödeme yapma zorunda bırakıldığı ve Site’nin zarara uğratıldığı incelenmiştir.
Belirtilen işyerlerinin kullandıkları elektrik ve suyu site üzerinden süzme sayaç ile kullanmakta oldukları, Bu işyerleri ticari işletme olmasına rağmen kullandıkları su ve elektrik site üzerinden konut fiyatları ile fiyatlandırılıp tahsil edilmektedir. Bu işletmelerin aşırı su ve Elektrik tüketimi nedeniyle tarife yükselmekte ve dolayısıyla site de bu yüksek tarife üzerinden ödeme yapmak zorunda kalmaktadır.
Kasım su faturasının 13.270,00 TL gelmesi ve buna karşılık oto yıkamanın sadece 4.997,00 TL su bedeli ödemiş olması konuya bir örnektir.
Ayrıca kuaför sıcak su ihtiyacını da Clup Hausse sistemi üzerinden kullanmaktadır.
Bu işletmelerin Gerek İSKİ gerekse elektrik idaresi ile Kendi adlarına sözleşme yapmaları bu mümkün olmaması halinde bu işletmelerden gerek elektrik ve su bedellerinin ticari işletmelere uygulanan tarife üzerinden fiyatlandırma yapılması , stenin zarara uğratılmasına en kısa zamanda son verilmeli ve ayrıca geriye dönük bu Fiyat farklarının da talep edilmesi sağlanmalıdır.
13- Ticari işletmelere ( Kuaför, tekel, bale salonu, göl cafe, teras cafe, anaokulu, oto yıkama, terzi) ait yeni dönem kira sözleşmeleri ve görüşmeler hakkında kurulumuza bilgi ve evrak verilmediğinden, ayrıca diğer görevli dairelerine ait yeni sözleşmeler klasör içerisinde bulunmadığından bu konularda denetim yapılamamıştır.
14- a-) OTİS firması ile avukattan hukuki görüş alınarak sözleşme imzalanacağı yönünde Yönetim Kurulu kararı olmasına rağmen dosya içerisinde avukatın hukuki görüşü bulunmamaktadır.
b-) Site aktif vergi mükellefi olmadığından vergilerden muaf olmasına rağmen OTİS firması ile imzalanan sözleşme için 7.238 ,00 TL damga vergisi ödenmesi yasal değildir. Bu tutarın geri alınarak Sitenin hesabına yatırılması; aksi taktirde ödemeyi yapan Yönetim Kurulu Başkanı Tülay YALÇIN ve Başkan Yardımcısı Kemal KURTDİŞİ’den (rücu edilerek) tahsili sağlanmalı ve Site hesabına yatırılmalıdır.
15- Rasim Sancar isimli şahıs Site personeli olduğu ve Siteden aylık ücret aldığı halde aynı zamanda kendisi ile ders vermesi için kira sözleşmesi imzalandığı tespit edilmiştir.
Adı geçen kişi site çalışanı olmasına rağmen aynı zamanda clup Hausse da özel ders vermesi için kira sözleşmesi imzalanmış olması yasal olmadığı gibi Site için büyük riskleri de barındırmaktadır. Özel ders sırasında bu kişinin kaza geçirmesi veya mesai saatleri dışında özel ders nedeniyle işyerinde kalması durumunda fazla mesai talep edebilecektir. Ya bu kişiye Clup hausse’ ta özel ders vermesi için özel bir sözleme yapılmalı yada sadece ücreti ödenerek ve Site personeli olarak çalıştırılmalıdır. Hem Site personel olarak aylık ücret alması hem de özel sözleşme ile kiracı olması özel ders vermesi yasal olarak mümkün değildir. Zira site yararı ile şahsın özel kazanç getiri amacıyla yaptığı kişiye özel bir faaliyetin aynı kişide birleşmesi yasal olarak da etik ve doğru değildir. Bunun durumun acil düzeltilmesi sağlanmalıdır.
Bu kişi Site dışından da kişilere özel ders verdiği ve Clup House’u bu kişilere kullandırtıldığı tespit edilmiştir. Bu durum hem Site emvalinin Site sakini olmayan kişiler tarafından kullanılmasına ve aynı zamanda güvenlik zafiyeti oluşturduğu kesin olduğundan bu konuda gerekli tedbirler acil olarak alınmalıdır.
16-a)- Haşere ilaçlama firması ile imzalanan sözleşmede firma adına sözleşmeyi imzalayan kişinin yetkili olup olmadığı belli değildir. Sözleşme ekinde imza sirküleri bulunmadığı,
b)- Diğer firmalardan alınan teklifler dosya içerisinde bulunmadığı, Site gelirlerinin açıklık, şeffaflık ve sağlanan rekabet ortamında en uygun fiyat tespit edilerek kullanıldığına dair şüphelerin bulunduğu,
c)-İmzalanan sözleşme gereği firma Mayıs- Eylül ayları arasında ayda 12 kez haşere ilaçlaması yapılacağını taahhüt etmesine rağmen bu ilaçlamanın yapılıp yapılmadığının belgelendirilmediği,
d)-Firma ile kullanılacak ilaç bedelleri de dahil olarak aylık 24.300,00 TL üzerinden sözleşme olmasına karşılık bu firmaya 55.908,00-TL ilaç bedeli ödenmesi yapılmış olması, site gelirlerinin verimli ve site yararına kullanılmadığını göstermektedir.
Bu maddenin a,b, c, alt bentlerinde belirtilen ve Site yararına olacağı açık olan eksikliklerin giderilmesi,
Sözleşme hükmüne aykırı olarak Site bütçesinden fazla ödeme yapılmış olması nedeniyle Stenin uğradığı 55.908,00-TL zararın ise ilgili Firmadan istenilerek sitenin hesabına yatırılması; aksi taktirde belirtilen fazla ödemeyi gerçekleştiren Yönetim Kurulu Başkanı ve Yönetim Kurulu Üyelerine rücu edilerek tahsili sağlanmalıdır.
17- Kargo Park firması ile imzalan sözleşmede firma adına sözleşmeyi imzalayan keşinin yetkili olup olmadığı belli değildir. Sözleşme ekinde imza sirküleri bulunmamaktadır. Yine bu firma kullandığı elektriği site üzerinden kullanmasına karşılık sözleşmede bu elektrik bedelinin nasıl ödeneceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Bu da site zararına neden olduğundan bu hususta Site yararına gerekli tedbir alınmalıdır.
18- Sitede sözleşmeli Mali müşavir olmasına rağmen Mali müşavirin de yapması gereken bazı işlerin Site görevlisi ve muhasebe sorumlusu Serap KURTULDU tarafından yapıldığı gerekçesi ile yıl içinde alınan personele diğer personellerin aksine 5000 ,00 -TL Zam yapılması yasal ve site yararına olmadığı gibi diğer personel dikkate alınmadan kişiye özel maaş artışı yapılması hakkaniyet kurallarına da aykırı olduğundan personel arasında huzursuzluk yaratır ve personelin motivasyonunu düşürür. Sözleşme gereği maaş ve ücret bordrolarının Mali Müşavir tarafından hazırlanması Muhasebe Sorumlusu personele ek iş yükü çıkarılmaması için gereken yapılmalıdır.
19- Havuz Kimyasalları alım sözleşmesinde; firma adına sözleşmeyi imzalayan kişinin yetkili olup olmadığının belli olmadığı, sözleşme ekinde imza sirküleri bulunmadığı ve diğer firmalardan alınan tekliflerin de dosya içerisinde bulunmadığı, incelenmiştir.
Sitenin menfaatleri açısında Firma adına sözleşmeyi imzalayan kişinin Yetkili olup olmadığını gösteren imza sirkülerini mutlaka istenmesi ve dosyaya konulması sağlanmalıdır. Ayrıca açıklık, şeffaflık ve Site parasının en verimli şekilde kullanılması için ilaç alımı konusunda mümkün olduğu kadar fazla firmaya ulaşılması, rekabet ortamının sağlanması amacıyla gerekli mal alım ilanları yapılmalı ve alınan teklifler dosyasında muhafaza edilmelidir. Site menfaatinin korunduğu hususunda şüpheye mahal bırakılmamalıdır.
20-Gereksiz arabuluculuk görüşmeleri yapılmış ve Serbest Meslek Makbuzu bulunmamasına rağmen arabulucuya 24.000,00 -TL ödeme yapılmış ve Site zarara uğratılmıştır.
Bu arabuluculuk ödemesinin kimlerle yapılan bir görüşme olduğuna, yada arabuluculuk konusunun ne olduğuna, anlaşılıp anlaşılmadığına dair herhangi bir belge(Tutanak) dosyasında bulunmamaktadır. Belirtilen belgelerin olmaması ve serbest meslek makbuzu olmadığı halde ödeme yapılması kat maliklerinin aidatının harcanmasında hassas davranılmadığının göstergesidir.
Gereksiz bir ödeme olan bu tutarın ödenmesi için Yönetim Kurulu kararı alınmadığından sorumluluk ödemeyi gerçekleştirenlere aittir, bu nedenle gerekli ve serbest meslek makbuzunun ve tutanağın temin edilip dosyasına konulması sağlanmalı; aksi taktirde ödemeyi yapan Yönetim Kurulu Başkanı ve üyelerine rücu edilerek tahsili sağlanmalıdır.
21– Sitenin eski avukatı Murat ATO’ya azilden sonra uhdesinde bulunan dosyalar ve paralar konusunda hesap vermemesine rağmen 07.06.2024 tarihinde Akbank’tan Mayıs ayı 15 günlük avukat danışmanlık ücreti olarak 1.250- TL ödenme yapıldığı incelenmiştir. Avukat Murat ATO ‘nun Tahkikat Komisyonu Raporunda belirtilen usulsüzlükleri ve Site Denetim Kurulu’nca istenilen bilgi ve belgeleri vermemesine ne rağmen Murat ATO hakkında ne işlem yapıldığını gösteren belgelerin dosyada bulunmadığından Denetim Kurulunca bu konuda denetim yapılamamıştır. Ayrıca Av. Murat ATO’nun site adına tahsil ettiği para olup olmadığı varsa Site hesabına yatırılıp yatırılmadığı konusunda yapılması gereken denetim yapılamamıştır.
Bu ödeme yasal değildir. Zira bu tarihte yeni Avukatın sözleşmesi var ve kendisine 15.000+KDV =18.000 Tl+3.600-TL stopaj ödenmiştir. Siteye ait belgeleri veya Site adına tahsil ettiği paraları bildirmeyen Murat ATO’ya danışmanlık ödemesi yapılması site yararına bir harcama değildir.
Eski Avukat Murat ATO hakkında gerekli yasal işlemlerin ivedilikle yapılmayarak sitenin uğradığı iş bu zarardan sitenin yeni avukatı ve ödemeyi yapan Yönetim Kurulu üyeleri sorumlu olduğundan, bu tutarın ödemeyi gerçekleştiren Yönetim Kurulu Başkanı Tülay YALÇIN ve Başkan Yardımcısı Kemal KURDİŞİ’ den (Rücu edilerek) tahsili sağlanmalıdır.
22-Denetim Kurulu’nun 23.11.2024 tarihli bilgi ve belge talep yazımızda belirtilen (dava ve icra takipleri ile verilen hukuki görüşleri içerir) bilgi ve belge istenmesine karşılık avukat ( Mustafa KARADAVUT)Denetim Kuruluna fiziken hiçbir bilgi ve belge vermemiştir. Kendisi arandığında ise “kurulumuzun kendisinin muhatabı olmadığını hiçbir bilgi ve belge vermeyeceğini, siz avukatı mı denetliyorsunuz Yönetimi mi?”şeklin de beyanda bulunmuştur. Denetim Kurulu olarak kat maliklerinden tahsil edilen aidattan birine bir kuruş ödeniyorsa bu kişinin siteye ne yararı olduğunu araştırmak ve denetlemek Denetim Kurulunun asli görevidir. Denetim Kuruluna gerekli bilgi ve belgeleri vermeyerek denetim yapılmasına engel olan ve Site Kat Malikleri Kurulu tarafından seçilmiş Denetim Kurulunu yok sayan bir avukatın sözleşmesinin, bu Raporun Avukata yapılan ödemeler ve imzalanan sözleşme de dikkate alınarak acilen feshi için gerekli işlemler yapılmalıdır.
23-İşten ayrılan Ömer Çetin’e kıdem ve ihbar tazminatı olarak 53.431,51-TL ödendiği incelenmiştir.
Ömer Çetin’in ilk işe giriş tarihi 03.10.2007 dir. İşten ayrıldığı tarihte emekliliği hak etmemiş ve Ödediği prim gün sayısı 5067 gündür. Ayrıca 02.09.2024 tarihinde istifa ettiği ve istifa dilekçesinin bulunduğu, İş Kanuna göre istifa eden işçiye Kıdem tazminatı ödenmez.
Eski 1475 sayılı iş yasası gereği 01.04.1999 tarihinden önce işe girenler emekli olmasalar dahi 3600 gün prim ödemeleri halinde kıdem tazminatı talep edebilirdi. 22.05.2003 te yürürlüğe giren 4857 sayılı iş yasası bu tarihten önce işe girenlerin 4500 Gün prim ödemleri kıdem tazminatı talep edebilir bu tarihten sonra, işe girenler ancak emekli olacağı zaman kıdem ve ihbar tazminatını talep edebilir. Bu nedenle Ömer Çetin’e ödenen tazminat yasal değildir. Bu ödemeden yasal düzenleme konusunda yönetim kurulu üyelerini hukuki görevini ve mali yönden uyarmayan mali müşavir ve avukat da görevinin gereğini yerine getirmemiştir. Belirtilen tutarın ödemeyi yapan Yönetim Kurulu Başkanı ve Yönetim Kurulu üyelerine rücu edilerek tahsili sağlanmalıdır.
24– Bankadan nakit çekimlerine dair de Yönetim Kurulu kararı bulunmadığı incelenmiştir.
Nakit çekilen Tutarlar:
Tarih Tutar Açıklama
19.03.2024 25.000-TL Para çekimi
17.05.2024 15.000-TL Kasaya nakit çekilen
31.05.2024 15.000-TL Akbank hesaptan nakit çekilen
27.06.2024 15.000-TL Akbank hesaptan nakit çekilen
24.09.2024 1.000-TL KURTDİŞİ’ye gön.kasaya teslim için
10.10.2024 15.000-TL Kasaya nakit çekilen
03.12.2024 15.000-TL Kasaya nakit çekilen
TOPLAM: 101.000-TL. nakit para çekilmiştir.
Çekilen tutarlar aynı gün kasaya yatırılmıştır.Yönetim Kurulu kararına istinaden Bankadan nakit çekilmesi gerekir. Kat maliklerinin iradesinin giderlere yansıması için Yönetim Kurulu üyeleri seçilmiştir. Yönetim Kurulu üyelerinin by-pas edilerek bankadan nakit para çekilmesi kat maliklerinin iradesinin giderlere yansımasının engellenmesi anlamına gelir. Bu durumun da yasal ve etik olmadığı açıktır. Yönetim kurulu kararı olmadan nakit para çekilmesi uygulamasına son verilerek bu yanlış uygulamadan vazgeçilmelidir.
25- SiteninDenizbank’ta açılmış hesabına birkaç komşunun ve Oto Yıkama kirasının yatırılmaya devam edildiği, ancak bu Banka hesabına ait hesap şifrelerinin sadece Yönetim Kurulu Başkanında bulunması nedeniyle bu hesap hareketlerinin kontrolünün Muhasebeden sorumlu Site personeli tarafından yapılamadığı, bu hesaba aidat ödeyen komşularımızın aidat ödeme hareketlerinin takip edilemediği incelenmiştir.
Klasör içinde bulunan 18.11.2024 tarihine kadarki bu Banka hesap ekstresinin incelemesinde hesapta 400.000,00 TL ye kadar para biriktiği ve bu paranın aylarca hareketsiz hesapta kaldığı görülmüştür. Bu hesabın ivedilikle kapatılması veya katılmayacaksa bunun personel tarafından günlük kontrolü yapılacak hale getirilmesi sağlanmalıdır.
Ayrıca Site de SENYÖNET isimli aidat takip ve muhasebe programı bulunmasına ve kullanılmasına rağmen hesapların bulunduğu bankalara bu hesap kodları imza yetkilileri tarafından girilmediğinden aidat ödemeleri personel tarafından (Muhasebe sorumlusu Serap KURTULDU tarafından ) günlük elle girilmekte bu da iş yoğunluğuna neden olmaktadır. (Bu nedenle Muhasebe sorumlusu Serap KURTULDU’ nun maaşına 5000,00 TL zam yapılmıştır.) oysa bu kodlar bankaya tanımlatılsa personel günlerce bu işi takip etmek zorunda kalmayacak tek tuşla bu işlemi yapabilecektir. Sonuçta iş yoğunluğu nedeniyle personele de zam yapılmasına gerek kalmayacaktır.
Belirtilen konuda gerekli işlemler acilen yapılmalıdır.
26– Genel kurulda kabul edilen Tahkikat Komisyonu Rraporu doğrultusunda geç işlem yapılması veya yapılmaması Tahkikat komisyonu raporunda belirtilen Enver Zorlu, Murat Ato, Sezgin Balta hakkında sorumlu oldukları zararlara ilişkin hiçbir işlem yapılmamıştır.
Genel kurul kararını yerine getirmeyen ve genel kurul kararlarını savsaklayan Yönetim kurulunun da Raporda belirtilen bu zararlardan sorumlu olduğu bilinmelidir. Genel kurul kararı aleyhine oy kullanan Yönetim Kurulu üyelerinin üyeliklerinin düşürülmesi için Genel Kurulca işlem yapılmalıdır.
27-Güvenlik firması ile imzalanan 01.01.2021 tarihli sözleşmenin İncelenmesinde;
Maliyet hesap tablosunda her çalışan için kıdem tazminatı ödenmesi öngörüldüğü, yapılacak ödemenin de 2024 yılı için aylık 21.982,80-TL olduğu, tespit edilmiştir. Bu bedelin diğer bir ifade ile kıdem tazminatı ödemelerinin “kıdem tazminatı ödemesinin belgelenmesi halinde Site tarafından ödenecektir” şeklinde bir madde eklenmesi Site yararına uygun olacaktır. Mevcut güvenlik firması ile devam edilmesi halinde sözleşmenin bu şekilde revize edilmesi, kat maliklerinin aidatlarının site yararına ve verimli olarak kullanıldığının göstergesi olacaktır.
28-15.05.2024 tarih ve 021 Nolu Rezan KARKİN ‘den alınmış fatura incelendiğinde:
Site adına kimyasal ithal karışım gübre alındığı, toplam 53.060,00-TL ödeme yapıldığı, ilk ödeme 24.05.2024 tarihinde sadece mal bedeli 52.100,00-TL ödendiği, akabinde 13.06.2024 tarihinde de 960,00-TL KDV ödendiği tesit edilmiştir.
Özellikle KDV tutarının ayrı ödenmesi ve Park Bahçeler sorumlusu dönemin personeli Ömer Çetin ile 05369243817 Nolu Denetim Kurulu üyesi Avukat İbrahim OZAN’a ait 05323453439 Nolu telefondan 29.12.2024 tarihinde saat 13:16 da yapılan görüşmede Park bahçe sorumlusu Ömer ÇETİN “ böyle bir malı teslim almadığını ve Sitede kullanılmadığını” beyan etmiş ise de Teknik ekibin Whatsup kayıtlarında 8 tane Decis ilaç ve 15 adet gübre teslim alındığı tespit edilmiş olup Faturada görülen ve bedeli öden 5 çuval gübrenin Siteye gelmediği ve teslim alınmadığı anlaşılmıştır. Bu mal alımına ait düzenlenmiş İrsaliye ve mal teslim belgesi düzenlenmediği, mal alım ilanı ve tekliflerin de bulunmadığı, sadece antetsiz bir kağıda “Site ortak alanlarda bulunan peyzajın ilaçlama ve gübrelenmesi maksadıyla ,fatura muhteviyatındaki ürünler alınmıştır.17.05.2024” notu yazılarak Avrupa Konutları 1 Site Müdürü Cem Ünal PAKÖZLÜ tarafından imzalandığı görülmüştür.
Faturada görülen ve Siteye eksik gelen 5 çuvalın bedeli olan 2.125×5=10.625-TL fazla ödemenin ilgiliden geri alınması aksi taktirde ödemeyi gerçekleştiren Yönetim Kurulu Başkanı Tülay YALÇIN ve Kemal KURTDİŞİ adına tahsil edilerek (rücu edilerek) Site hesabına yatırılması sağlanmalıdır.
29-15.05.2024 tarihli ve 27.05.2024 son ödeme tarihli ve Clup HOSE ‘a ait Doğalgaz Faturasının 27.095,00-TL geldiği görülmüştür belirtilen tarihlerde dışarda hava sıcaklığının yüksek olduğu, Site sakinlerinin açık havuzlarda yüzdüğü bir dönemde ve her yıl (personel Salih AYDOĞDU’nun beyanına göre)sauna ve buhar salonunun kapalı olduğu, sıcak su tesisatının çalıştırılmadığı halde bu fatura tutarının çok yüksek olduğu kanaatine varılmıştır.
Site Yönetim Kurulunun Basiretli İş adamı “ gibi davranarak belirtilen tarihlerde gerekli denetimi yapması ve mümkün olduğu kadar bu tarihlere ait fatura tutarının düşürülmesi ihmal edilmemelidir.
30-17.05.2024 tarih ve 286 Nolu ve Elektrik malzemesi alımı konulu Karar incelendiğinde,
-Nida Elektrik Hırdavat 8 çeşit mal karşılığında KDV dahil 35.160-TL,
– Ertaş Elektrik 8 parça mal alımı karşılığı KDV dahil 39.546,60-TL
-Ömeroğulları Yapı Market KDV dahil 33.546,12-TL
– Logo Otomasyon KDV dahil 35.568,00-TL
-Koçoğlu KDV dahil 36.400,00-TL,
teklif verilmiştir. Ancak belirtilen teklifler incelendiğinde logo Otomasyon teklifinde yer alan 1 nolu kalemin fiyatı 340,00, TL ; 2 Nolu kalemin fiyatı 200,00TL,3 Nolu kalemin fiyatı 110,00-TL,4 Nolu kalemin fiyatı 27.500,00 TL, 7 Nolu kalemin fiyat 11,30-Tl olduğu halde Nida Elektrikten alınan malların sırasıyla 372,00, 300,00 ,150,00,30,00,ve 7 Nolu mal kaleminin fiyatı ise 13,20-Tl olduğu halde yüksek fiyatla satan firmadan neden alındığı kararda belirtilmemiştir. Yönetim Kurulu kararında mal satın alınan firmanın fiyatları daha yüksek olduğu halde neden tercih edildiği belirtilmemiştir. Mal alımı Nida Elektrikten 49.008,00-TL bedelle satın alınmıştır. Nida Elektrik faturasında bakır kablo da bulunmamaktadır. Bu mal alımında Site yararı gözetilmemiştir. Ayrıca verilen tekliflerde firma kaşesi, yetkilinin imzası, teklifi verenin adı-soyadı olmadığı gibi Ertaş firmasının unvanı elle yazılmış ve Koçoğlu firmasını ise teklifte logosu da bulunmamaktadır. Firma tekliflerinin Firmanın unvanını taşıyan antetli firma kağıdına yazılı bir şekilde alınmalı, gerekli imza ve kaşelerinin bulunmasına dikkat edilmelidir. Alınan tekliflerin usulüne uygun ve şekil ve içerik olarak eksiksiz olmasına dikkat edilmeli mal ve hizmet alımlarında faturalardaki Mal kalemlerinin fiyatları incelenerek Site yararı için en uygun fiyatın tercih edilmesi sağlanmalıdır.
31- 2023 Temmuz döneminde sorumlu muhasebe personelin onaylamadığı istirahat raporu için Küçükçekmece Sosyal güvenlik Kurumu 03.10.2024 tarihinde 2.682,00-TL idari para cezası tahakkuk edildiği ve bu idari para cezasının peşin ödenmesi nedeniyle 2.010,00 TL olarak 10.10.2024 tarihinde Akbank Aidat hesabından (Site Bütçesinden) ödendiği incelenmiştir.
Belirtilen ödeme tutarının eski Yönetimin istihdam ettiği mali müşavirin hatasında veya kusurundan kaynaklanmıştır. Bu tutarın eski Yönetimden tahsil edilecek Site alacaklarına dahil edilmesi sağlanmalıdır. Bu tutar bu raporun 34. Maddesinde ödenen gecikme ve idari para cezaları arasında bulunduğundan mükerrer işlem yapılmamasına dikkat edilmelidir.
32-23.03.2024 tarih ve 260 Nolu Yönetim Kurulu kararı ile Cem Ünal PEKÖZLU’ nün Site Müdürü olarak atanmasına karar verildiği incelenmiştir.
Belirtilen kararda aynen;
“Sitemizde Müdür atanması için yapılan görüşmeler sonucunda Meltem GÖNÜLTAŞ, Cem Ünal PEKÖZLÜ, Erol DÜZGÜN isimli müdür adayları ile görüşülmüştür. Bu görüşmeler sonrasında Yönetim Kurulunun beş üyesi evet, iki üyesi hayır oylaması kullanmasıyla Cem Ünal PEKÖZLÜ göreve atanmıştır. İşe başlama tarihi 01.04.2024 tarihi olarak başlanmıştır.” Şeklinde yazılmıştır.
Bu karar incelendiğinde ;
a)-Kararın konusu yazılmamıştır.(Müdür İstihdamı gibi)
b)-Kararda hayır oyu kullanan üyelerin isimleri yazılmamıştır. Bu durum kararın suç teşkil etmesi halinde hayır oyu kullandıkları gerekçesiyle yargılanmayacak üyelerin belirlenmesini engellemektedir.
c)-Karara katılmayanları katılmama gerekçesini belirlemeden imzaladıkları görülmüştür.
d)-Müdür olarak atanmasına karar verilen Cem Ünal PEKÖZLÜ ‘ye ödenecek ücret tutarı kararda yazılmamıştır.
e)Kararda kendileri ile görüşüldüğü iddia edilen adayların talep ettiği ücret teklifleri yazılmamıştır.
f)- Cem Ünal PEKÖZLÜ isimli adayın neden tercih edildiği ve diğer adayların neden tercih edilmediği hususunun yazılmadığı,
g)- Müdür alım ilanı verilmediği, ödenecek ücret konusunda hiçbir araştırma yapılmadığı ve Cem Ünal PEKÖZLÜ’ nün yine bir iki kat malikinin önerisi üzerine istihdam edildiği anlaşılmıştır.
Belirtilen Müdür Atamasının yapıldığı dönemde ülkemizde Sitelerin en fazla olduğu Antalya ve İstanbul’da Cariyer.net’te yayınlanan Site Müdürlerine yapılan ödemelerin ortalaması 37.000,00 ile 42.000-TL arasında değiştiği halde Sözleşme ile kendisine net 55.000-TL ödeme yapıldığı, atanan müdür ile Yönetim Kurulu arasında imzalanan 01.04.2024 tarihli sözleşmede Yönetim Kurulu adına sözleşmede bir kaşe veya imza bulunmadığı, İmzalanan sözleşmenin “Ücret” başlıklı 13.1 maddesinde “ işçinin yerine getireceği görevler karşılığında işverence maktu aylık, hafta tatili ve genel tatil ücretleri ile kanuni fazla mesai ücretleri dahil net 55.000-TL ödenecektir. Yıllık 270 saate kadar olan fazla çalışma ücreti aylık ücret içinde yer almaktadır.” Denilmiştir. Sözleşme de yer alan bu hükmün anlamı fazla mesai ücreti çalışsa da çalışmasa da aylık net ücret içinde veriliyor demektir. Bu da site yararına değil, site zararına bir uygulamadır. Fazla çalışma ücreti fazla çalışma yapıldıktan sonra düzenlenecek puantaj cetveline istinaden ödenmesi gerekir.
Fazla çalışma yapılmadan peşinen net maaşla fazla mesai ücreti ödenmesi Sitenin yararına değil zarına olduğu açıktır.
Bu nedenle personel veya Müdür alımının Kat maliki, Site Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu üyeleri tarafından önerilen kişi olması uygulamasına son verilmeli, personel alım ilanı verilmeli, ilanın mümkün olduğu kadar fazla kişiye duyurulması sağlanmalı, gelecek teklifler personelin çalıştırılacağı alanda uzman kişilerden oluşturulacak bir komisyonda değerlendirilmeli, komisyon tarafından site yararı göz önünde bulundurularak tercih edilen personelin neden tercih edildiği( gerekçesi belirtilerek) karar alınmalı ve Yönetim Kuruluna sunulmalıdır. Yönetim Kurulunun alacağı karar kesin olmak üzere tercih edilecek ve sözleşme imzalanarak personel istihdam edilmelidir.
33-2023 yılında Sitede mevcut Jeneratör hizmetleri için (bakım Ücretleri) 128.281,00-TL iken 2024 yılında enflasyona rağmen jeneratör bakım ücretleri toplam 179.016,00 TL olmuştur. Jeneratör bakım giderleri 50.735,00 -TL artığı görülmüştür. Enflasyon artış oranı da dikkate alındığında belirtilen harcamaların uygun olduğu tespit edilmiştir.
34- 2024 Yılının Muavin Defter kayıtları incelendiğinde;
Tahkikat Komisyonu Raporunun 8. Maddesinde belirtildiği gibi 2023 Muavin Defter Kayıtları incelenmesinde
-2019 yılında 20.527,69-TL
-2020 yılında 4.541-65-TL
-2021 Yılında 8.697,90-TL
-2022 yılında 45.487,72-TL
–2023 Yılında 107.302,95 –TL, Temsil ve İkram gideri olarak harcama yapıldığı tespit edilmiş 2024 yılında “İkram “ olarak site Bütçesinden yapılan harcamaların toplam 57.805 TL’ na düşürüldüğü incelenmiştir.
Sitenin misafiri durumunda olmayan kişiler için yiyecek veya içecek giderleri “ikram “ olarak kabul edilemez.
Genel Kural olarak Siteleri site dışındaki kurum ve kuruluşlara karşı temsil yetkisi Site Yönetim Kurulu Başkanına aittir. Site Yönetim Kurulu Başkanı bu yetkisini Yönetim Kurulu Üyelerinden birine devredebilir. Site ile ilgili ve Site için yapılacak bir görevle ilgili olmak ve Sitenin misafiri durumunda olan kişilere ikramda bulunulabilir. Bu amaçla yapılan harcamalar dışında “ikram” olarak yapılan harcamaların veya Site Yönetim Kurulu üyeleri veya Denetim Kurulu üyeleri tarafından yenilen içilen içeceklerin ve yemek bedelinin Kat malikleri Kanununda belirtilen genel giderlerle ilgisi bulunmamaktadır. Temsil –Ağırlama ve Tören giderleri konusunda Kat Malikleri Kurulu tarafından mutlaka bir yönetmelik hazırlanmalı, temsil, ağırlama veya ikram kapsamında kimler için Site Bütçesinden veya kat maliklerinin aidatlarından harcama yapılabileceği açıkça belirtilmeli ve tüm kat maliklerini bağlayacak şekilde kurala bağlanmalıdır. Aksi taktirde Siteyi zarara uğratan keyfi harcamaların önüne geçmenin mümkün olamayacağı bilinmelidir.
Son iki yıl karşılaştırıldığında bu konudaki harcamaların 2024 yılında %50 oranında azaltıldığı görülmüştür. Bu konuda Yönetim Kurulunun hassas ve dikkatli davrandığı açık olsa da Belirtilen ikramların kimler için yapıldığı diğer bir ifade ile Sitenin misafiri durumunda olup ikram edilen kişilerin belirtilmesi ihmal edilmemelidir.
Diğer taraftan Site Denetim Kurulu tarafından denetim çalışmaları esnasında yenilen veya içilen yiyecek ve içeceklerin bedeli bizzat Denetim Kurulu başkanı veya diğer Denetim Kurulu üyeleri tarafından ödenmiştir. Aynı şekilde Yönetim Kurulu Başkanının da benzer harcamaları bizzat ödediğine dair şahit olan personel tarafından beyan edilmiştir
35-Teras Caffe adına 73.737,77-TL tahakkuk yapıldığı(Doğalgaz ve su parasına karşılık) ve Site Yönetim Kurulu’na ait “İkram” giderlerinin bu tutardan mahsup edildiği, belirtilen işletmeciden süzme sayaç nedeni ile tahsil edilmesi gereken elektrik ve su parasının tahsil edilmediği tespit edilmiştir.
Bundan böyle mahsup yapılması uygulamasına son verilerek Site gelirlerinin tahsil edilerek ve Gelir Bütçesine; giderlerin de kayıt altına alınarak Gider Bütçesine kaydı yapılmalı ve açıklık ve şeffaflık ilkesi gereğince kat maliklerinin bilgisine doğru bir şekilde sunulmalı ve kat maliklerine yanıltıcı bilgi verilmemelidir.
36-Hesap Ekstre Raporu incelendiğinde; 01.01.2024-31.12.2024 tarihleri arasında aşağıda belirtilen Site giderlerinin zamanında ödenmemesi nedeniyle tahakkuk ettirilen gecikme zamları ve İdari Para Cezalarının Site Bütçesinden ödendiği tespit edilmiştir.
Ödeme Gecikme Zammı Açıklama
Tarihi Tutarı(TL)
-02.04.2024 42.995,89 SGK PRİM ÖDEMESİ
-31.05.2024 57,50 STOPAJ DÜZELTME MK28
-31.05.2024 22,50 STOPAJ DÜZELTME MK31
-31.05.2024 328,00 STOPAJ DÜZELTMEMK30
– 12.06.2024 56.909,81 * PROTEK VIP GÜV.
-10.10.2024 2.010,00 İPC BORCU ÇALIŞILMA
-23.10.2024 211,11 2018 YILI ANAOKULK S.V
-30.10.2024 452,50 Taksitlendirilmiş İSKİ Söz.NO
TOPLAM :103.439,81-TL
- :Bu tutar gecikme zammı olmasına rağmen PROTEK VIP Güvenlik firmasından alınan 12.06.2024 tarih ve 0334 Nolu “Güvenlik Hizmet Bedeli” yazılı fatura düzenlenerek ayrıca ödeme yapılmıştır.
-Ayrıca 15.05.2024 tarih ve 2934269938 Nolu İSKİ faturasının ve 15.05.2024 tarih ve 2934341819 Nolu İSKİ faturasının zamanında ödenmemesi nedeniyle tahakkuk ettirilen sırasıyla 296,83 TL ve 945,30-TL gecikme zammının( toplam 296,83 TL+945,30-TL=1.242,13-TL) Site Bütçesinden ödendiği, tespit edilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 35. Maddesinde Yönetim Kurulunun görevleri sayılmıştır. Bu maddenin (e) bendinde “Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
Ayrıca Yönetim Planının 34. Maddesi hükmü uyarınca “Avrupa Konutlarına ait gelirlerin toplanması giderlerin sarfına ait iş ve işlemlerini yürütmek Yönetim Kurulunun görevleri arasında sayılmıştır. Yönetim Kurulu Site gelirlerinin zamanında toplanması ve Site Yönetimine ait giderlerin zamanında ödemesinden sorumludur. Giderlerin zamanında ödenmemesinden dolayı Site Yönetimine tahakkuk edilen idari Para cezalarının veya gecikme zamlarından kat maliklerince Genel kurulda vekil olarak seçilmiş Yönetim Kurulu Üyeleri sorumludur. Zira bu Gecikme zamları ve İdari para cezaları Yönetim Kurulunun kusurundan kaynaklanmaktadır. Giderlerin yapılmasından ve giderlerle ilgili iş ve işlemlerden sorumlu olan görevliler bu işlemlerin zamanında ve eksiksiz olarak yapılmasından sorumludur.
Sitenin nakit mevcudunun tüm ödemeleri karşılayamaması halinde giderlerin, muhasebe kayıtlarına alınma sırasına göre ödenmesi gerektiği, ancak, sırasıyla kanunları gereğince diğer kamu idarelerine ödenmesi gereken vergi, resim, harç, prim, fon kesintisi, pay ve benzeri tutarlara, tarifeye bağlı ödemelere, ilama bağlı borçlara, ödenmemesi halinde gecikme cezası veya faiz gibi ek yük getirecek borçlara ve ödenmesi talep edilen emanet hesaplarındaki tutarlara öncelik verilmesi gerekir. Site zararı, Site görevlilerinin kasıt, kusur veya ihmallerinden kaynaklanan mevzuata aykırı karar, işlem veya eylemleri sonucunda Sitenin kaynağında artışa engel veya eksilmeye neden olunmasıdır. Site zararının belirlenmesinde mevzuatında(634 sayılı Kanun ve Yönetim Planında) öngörülmediği halde ödeme yapılmasının esas alınması gerektiği, ayrıca Site zararının, bu zarara neden olan Site görevlilerinden(Yönetim Kurulu Üyelerinden Yönetim Kurulu Kararı alınmamış ise Ödemeyi gerçekleştirenlerden tahsil edilmesi gerekmektedir.)
Site Yönetim Kurulunun yükümlülüklerinin mevzuatına uygun bir şekilde yerine getirilmemesi nedeniyle kat maliklerine faiz, tazminat, gecikme zammı, para cezası gibi ek malî külfet getirilmesi, kabul edilemez.
Belirtilen gerekçelerle Site Bütçesinden Site Yönetim Kurulununkasıt, kusur veya ihmallerinden kaynaklanan idari para cezaları, Gecikme Zammı vb Site zararı olan giderler toplamı olan 103.439,81-TL+1.242,13-TL= 104.681,94TL ‘nin Ödemeyi gerçekleştirenlere rücu edilerek tahsili sağlanmalıdır.
37-Denetim döneminde önceki döneme göre harcama evraklarının daha düzenli olduğu görülmüş ise de;
Bundan böyle Harcama evrakı ödeme yetkilileri tarafından imzalandıktan sonra harcama evraklarına ödeme tarihi ve yevmiye Numarası verilerek bu ödeme evrakına mal veya hizmet alımına ilişkin ilan metninin, verilen tekliflerin, tekliflerin değerlendirildiğine dair Komisyon Kararının alınan Yönetim Kurulu Kararının, Ödeme yapıldıysa ödeme dekontunun eklenmesi sağlanarak denetime hazır bir şekilde muhafaza edilmesi ihmal edilmemelidir. Bankadan ödenen her gider için (tutara bakılmaksızın) belirtildiği şekilde gider belgesi tanzim edilmelidir.
38-2023 yılında Sitenin Öz Ataköy Petrol’dan aldığı Akaryakıt için toplam 139.604,41-TL site Bütçesinden ödeme yapıldığı ancak 2024 yılında Site Bütçesinden ise ihtiyaca binaen toplam 05.01.2024 tarihinde aynı Petrol’dan çim biçme motoru için 3.300,00-TL tutarında akaryakıt alınmış ve ödemesi de 19.04.2024 tarihinde yapılmıştır.2023 yılında alınan akaryakıt için yapılan ödeme tutarı ve 2024 yılında alınan akaryakıt için yapılan ödeme tutarı karşılaştırıldığında 2023 yılına ait faturaların gerçeği yansıtmadığı, 2023 yılındaki Site Yönetim Kurulu Başkanı ve üyeleri ile 2024 yılında görevi üstlenen Yönetim Kurulu Başkanı ve üyeleri arsında bu konuda bir fark olduğu açıktır. Bu sonucun ise denetimin caydırıcılığı Yönetimin hassasiyetinin bir sonucu olduğu bilinmelidir.
39-23.03.2024 tarihli proforma fatura ile teklif alındığı ve teklife istinaden “ada Havuz”a 144.055,50 TL ödeme yapıldığı, bu ödemelerin faturası 12.06.2024 tarihinde Siteye gelmiş ise de 27.06.2024, 12.07.2024, 09.08.2024 ve 16.08.2024 tarihlerinde sırasıyla 24.055,50, 53.800, 70,24.060,00 ve 42.139,30 –TL olarak parçalar halinde ödendiği tespit edilmiştir.
11.01 2025 günü itibarıyla Sitenin stoklarında 32 adet 25 kglık(11,50-TL/Kg) kum çuvallarının bulunduğu ve kullanılmadığı tespit edilmiştir.
32x25kg=800kgx11,50=9.200,00-TL olacağından Site ihtiyacı olan mal ve malzemenin kesin zaruret olmadıkça işin mahiyetine göre en uygun fiyatla temini mümkün olan mevsimlerde yapılmasının uygun olacağından ihtiyaç olan malın veya malzemenin fazladan alınıp stoklanması yerine bu paranın daha acil olan Site giderlerine harcanması, ihtiyaç duyulan mal ve malzemenin ise ihtiyaç duyulduğu mevsimde veya tarihte alınması ihmal edilmemelidir.
40-Denizbank’a ait hesap ekstrelerinin incelenmesinde ; hesaptan yapılan ödemelerin ve gelen havalelerin kimden geldiği hususunda açıklama kısmına net ve açık bir şekilde yazılmadığı incelenmiştir.
27.11.2024, 5.11.2024, 3.10.2024, 11.10.2024, 06.09.2024, 27.07.2024, 09.05.2024,01.03.2024 tarihlerinde bankadan sırasıyla 15.613,89-TL, 5.160-TL, 59.206-TL 57.074-TL, 211.388-TL, 302.942-TL, 246.882-TL banka çıkışlarının karşısına sadece “virman” yazılmış olması, 15.10.2024 tarihinde ödenen 27.000-TL ‘nin Açıklama hanesine sadece “Avans Ödemesi”, 25.10.2024 tarihinde ödenen 130.000-TL’nini Açıklama hanesine sadece “Kıdem Tazminatı” yazılmış olması ve başka bir bilgiye yer verilmemiş olması konuya birer örnektir.
Bundan böyle yapılacak ödemelere ait Banka Hesap ekstrelerinde veya cari hesaplarda açıklama hanesine kime ödendiği veya banka girişlerinde gelen paranın kimden geldiği avansa ödemelerinde avansın kime verildiği, kıdem tazminatı ise bu kıdem tazminatının kime ödendiği açık ve tereddütte mahal bırakmayacak şekilde yazılması ihmal edilmemelidir.
41- 2024 yılı Site Kimyasal alımları incelendiğinde;
Siteye alınacak kimyasallar için Meridyen kimya ve Metay kimya firmalarından teklif alındığı tekliflerden Meridyen kimyanın teklifinin Sitenin mailine değil; Yönetim Kurulu üyesi Korkut KAYTAZ’ ın şahsi mail adresine gönderildiği, Meridyen Kimyanın teklifinde altı ürünün birim fiyatının, iki üründe ise Metay kimyanın birim fiyatının düşük olduğu, Meridyen Kimyanın teklifi sitenin yararına olmasına rağmen Metay kimyanın teklifinin tercih edilerek kabul edilmesi site yararına olmadığı, Meridyen kimya firmasının 2023 yılı devir bakiyesi 260.820,00TL olup 2024 yılında bu Firmaya ait borcunun tamamen ödenmiş olduğu görülmüştür.
42-Metay kimya firması ile site yönetimi arasında imzalanan bila tarihli Sözleşmenin 5.1 maddesi hükmü gereğince 01.05.20204 – 30.04.2025 tarihleri dönemi kapsayan hizmet sözleşmesinin 3. maddesi gereğince yaz aylarında aylık 4 kez kış aylarında ise ayda bir ücretsiz raporlama yapılacağı taahhüt edilmesine karşılık firma dosyası incelendiğinde dosya içerisinde altı adet rapor tanzim edildiği ve bu raporların da sadece üçünde site görevlilerinin imzası bulunduğu, tespit edilmiştir.
Metay kimyadan sözleşmede belirtilen hizmetler sözleşme hükmüne uygun olarak tam alınmamasına rağmen ödemelerin eksiksiz olarak yapıldığı,
Buna karşılık ücretsiz yapılacağı taahhüt edilen analiz raporu için Metay kimya firması tarafından 30.07.2024 tarih ve MEA20240000001060 sayılı fatura ile 1.800,00 TL havuz suyu analiz bedeli ödenmesi yapıldığı, tespit edilmiştir.
Sözleşme hükmü uyarınca ücretsiz yapılması gereken analizler için Site bütçesinden yersiz ödenen 1.800,00 TL’nin Site kaynağından (parasından) azalmaya sebep olduğu ve Sitenin zarara uğratıldığı açık ve nettir.
Bu nedenle 634 sayılı Kanun 35. Maddesi ve Siten Yönetim Planının 34. Maddeleri uyarınca yasal gider olmayan 1.800,00 TL Site zararının ödemeyi gerçekleştiren Yönetim Kurulu Başkanı ve Üyelerinden (Rücu edilerek) tahsili sağlanmalıdır.
43–2024 yılında Sitenin ortak alanlarında bulunan dereler ve havuzların bakım ve onarımı için toplam 1.397.711,05-TL harcama yapıldığı,2023 yılında bu işler için yapılmış harcama olup devreden 260.820,00-TL’nin de bu tutara dahil olduğu, Söz konusu kimyasal alımları satın alınan Ada Havuz ve Metay kimyanın aynı adreste faaliyet gösterdiği, 2024 yılında Sitenin aylık kimyasal giderinin 94.740,92-TL olduğu, bu tutarın geçmiş yıllara göre ve emsal Sitelere göre çok yüksek olduğu, Kimyasal mal alımlarının Sitenin mal alımından ve depodan sorumlu personeli yerine çalışanların verdiği kimyasal mal alım siparişlerine istinaden satın alındığı, satın alınan kimyasalların Yönetim Kurulunca kalite kontrolünün yaptırıldığına dair belge bulunmadığı, belirtilen iki Firmaya Sitenin 2024 yılı sonu itibarıyla 290.888,00-TL borcu olduğu, neticede 2024 yılında ortak alanda bulunan derelerin yosun tuttuğu kat maliklerince de müşahede edilmiştir.
Bundan böyle kimyasal alımlarının aynı adreste bulunan iki firmadan alınması yerine kimyasal alım ilanlarının mümkün olduğu kadar fazla firmaya duyurulması ve rekabet ortamında oluşacak en uygun fiyattan alınması sağlanmalı, ayrıca satın alınacak kimyasal malın siparişinin Yönetim Kurulunun bilgisi dahilinde verilecek sipariş üzerine satın alınmalı, satın alınan kimyasalların kalite kontrolünün de kullanılmadan önce yapılması sağlanmalı ve kat maliklerine büyük yük olan bu giderin azaltılması için gerekli tedbirler alınmalıdır.
44-Site tahmin bütçesi 2024 yılı ve hesap sapmaları karşılaştırmalı olarak incelendiğinde:
a)-Personel giderleri tahmini bütçede 22.340.000,00-TLolduğu, personel giderlerinin ise 21.648.265,75-TLolarak gerçekleştiği, personel giderleri ödeneğinden artan bakiye olan 691.734,25-TL ‘nin ise kat maliklerinden fazla toplanan para olduğu bu fazla paranın aidatlara yansıtıldığı,
b)-Güvenlik gideri Tahmini Bütçede 10.000.000,00-TL olarak yer aldığı halde “Güvenlik gideri”nin 11.401.915,15-TLolarak gerçekleştiği, Böylece bütçeye konulan ödeneğin üzerinde ve herhangi bir aktarma yapılmadan 1.401,915,25 TL ödenek üstü harcama yapıldığı,
c)–Tahmini Bütçede Elektrik gideri 5.500.000,00-TL olarak ödenek konulmuş olmasına rağmen elektrik giderlerinin 4.503.398,59-TL-olarak gerçekleştiği,
Bu durumda 2024 yılı tahmini bütçesinin isabetli tahminlerden ibaret olmadığı, bunun sonucunda da elektrik giderleri için 996.601,41 TL ‘nin aidatlara fazladan yansıtıldığı ve kat maliklerinden tahsil edildiği,
Bu gibi yapılan tahmini bütçe ile gerçeklesen bütçe arasındaki bakiye olan 1.375.079,86-TL’nin Yönetim Kurulunca fazladan tahsil edildiği tespit edilmiştir.
Gerçekleşen gerçek giderler, borçlar ve kalan alacakların detaylı bir açıklaması ve bakiyeleri belli değildir. Satıcı firmaların Sitemizden 3.585.298,94-TL alacaklı olduğu kesin mizanda görülmüştür.2023 Yılında bu borç tutarı 2.650.000,00-TL dir. Sitenin Fon hesapları ve fon alım kararı yönetim kurulu kararı alınarak yapılmadığı, alım ve satımda Sitenin fon geliri olarak sadece 91.994,37-TL kazanç elde etmiş olduğu, buna karşılık pos cihazı komisyon giderinin 565.877,93-TL olarak tabloya yansımış olduğu, geçmiş yıllardan kalan alışkanlıklar, harcamalar ve keyfiyet aynı şekilde devam etmiş olduğu, tahmini bütçenin tutarı 45.461.000,00-TL iken harcama toplamının 47.837.225,38-TL olarak yapılmış olduğu, tahmini bütçede bir çok harcama ödeneği yer almaktadır. örnek olarak temsil Temsil-Ağırlama gideri 680.000,00-TL; Demirbaş gideri 840.000,00-TLolarak bütçede yer aldığı halde, demirbaş giderleri olarak harcama yapılmadığı, buna rağmen yeni yönetim bu harcamaları da aşarak 1.375.079,86-TL açık verdiği, üstelik kat malikleri tarafından aidatların %99 oranında ödenmiş olmasına rağmen bu sonuçların oluştuğu tespit edilmiştir..
-5018 Sayılı Kanunun 20. Maddesinin (d) bendinde “Kamu idareleri, bütçelerinde yer alan ödeneklerin üzerinde harcama yapamaz.” Hükmüne yer verilmiştir. Bunun anlamı Yasama organının Bütçe Kanunu ile Yürütmeye verdiği Bütçe ödeneklerinin üzerinde harcama izni vermediği demektir. Sitelerde de Genel Kurulun kabul ettiği işletme bütçesindeki ödeneklerin harcanmasına izin vermiştir. Bütçedeki ödenekten fazla Genel Kurul izin vermeden ödenek üstü harcama yapılmaması gerekir ve Yönetim Kurulunun böyle bir harcama yetkisi de bulunmamaktadır.
– Bütçe: Belirli bir dönemdeki gelir ve gider tahminleri ile bunların uygulanmasına ilişkin hususları gösteren ve usulüne uygun olarak yürürlüğe konulan belgeyi,
– Bütçe geliri: Sitenin bütçesinde ve diğer mevzuatla gelir olarak tanımlanan her türlü işlemi,(aidat gelirleri, hurda satışları v.s)
-Bütçe gideri: Kurumun bütçesinde ve diğer mevzuatla gider olarak tanımlanan her türlü işlemi,(634 sayılı Kanun ve Yönetim planında belirtilen her türlü yasal giderler)
–Site Bütçesi, mali yıl içindeki gelir ve gider tahminlerini gösteren, gelirlerin toplanmasına ve harcamaların yapılmasına izin veren bir Site Genel Kurul Kararıdır.
Bütçe yılı ve izleyen iki yılın gelir tahmininde, kesin sonucu alınmış son üç yılın gelir artış oranlarının esas alınması, ayrıca Devlete yapılması gereken yasal gider oranlarında değişiklik yapılması, Site tarafından gelir getiren yatırımlar yapılmış ise bu yatırımların faaliyete başlaması, herhangi bir nedenle gelirlerde artış öngörülmesi gibi hususlar ile Sitenin ileriye yönelik öngörüleri gelir tahminlerinde dikkate alınması gerekir. Tahmini bütçe hazırlanırken isabetli tahminlerde bulunulması için belirtilen hususların dikkate alınması gerekir. Site giderlerinde ise 634 sayılı Kanun ve Yönetim Planında öngörülen giderlerin dışına çıkılmadan gider bütçesi hazırlanmalıdır.
45-Cari Hesabın incelenmesinde 06.12.2024 tarihinde Site Avukatı tarafından Avrupa Konutları Atakent 1 Sitesinin hesabına “Uludağ Eğitim Protokol ve İcra Takipleri ÖD.” Adı altında 114.350,00 TL yatırıldığı, incelenmiştir.
Tarafımızdan bu konudaki protokol veya mahkeme kararı istenildiğinde 17.01.2024 tarihi itibarıyla belgelerin Site Yönetimine gönderilmediği ifade edilmiştir.
Verilen bilgiye göre; avukat Mustafa KARADAVUT’ tan önceki Site avukatı tarafından tahsil edilen ve Site Yönetimine bizzat ödenen paralar Siteye bildirilmediği için oradaki faiz tutarlarının yüksek olduğu, İcra dosyalarının sulh yolu ile kapandığı, İcra takibinde herhangi bir tahsilat yapılmadığı yapılan protokol ile bu tutarın ödendiği ifade edilmiştir.( Avukat Mustafa KARADAVUT’ un yardımcısı Yeliz Hanım tarafından Yönetime beyan edilmiştir. Yönetim de mesajla (0530 399 6976 Nolu telefondan)bu hususu Denetim Kurulu Başkanına bildirmiştir. bildirmiştir.)
Belirtilen davanın konusunun ne olduğu, belirtilen paranın asıl tutarının ne kadar olduğu, yasal faiz tutarının ne kader olduğu, ne parası olduğu, kira tahsilatı ise kaç aylık kira tutarı olduğu, Sözleşme gereği Avukata ödenmesi gereken %10’luk tutarın ödenip ödenmediği gibi bir çok bilginin elde edilmesi ve kat maliklerine açıklık ve şeffaflık ilkesi gereğince Raporlanarak verilmesi, mümkün olamamıştır.
46– Bu Raporun 39. Maddesinde belirtilen 144.055,50-TL dahil 404.923,17 TL ada havuzdan hizmet bedeli faturaları olduğu halde hangi pompaların ne zaman tamir edildiğini gösteren tutanakların düzenlenmediği, bu Firmaya 296..241-TL ödeme yapıldığı ve 108.681,58-TL alacağının bulunduğu incelenmiştir.
Site Yönetim Kurulunca toplam Ada Havuz’a 404.923,17 TL pompa bakım – onarım gideri yapılmışsa bu giderin hangi pompalar için yapıldığını gösterir tutanakların da tanzim edilmesi gerekir. Bu çeşit tamir ve bakım giderleri yapılmadan tereddütte ve şüpheye mahal bırakılmayacak şekilde bakım ve onarımı yapan kişi ile site yetkilisi tarafından imzalanmış tutanakların tanzim edilmesi ihmal edilmemelidir.
GÖREV:
47-Denetime tabi dönem içerisinde Avrupa Konutları Atakent1 sitesi Yönetim Kurulu Başkanlığı görevinin Tülay YALÇIN tarafından yürütüldüğü incelenmiştir.
SONUÇ:
48 a)- Denetim Kurulumuzca düzenlenen iş bu Denetim Raporu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 41. Maddesinde yer alan … çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.” Hüküm uyarınca birer örneğinin kat maliklerine gönderilmesinin
b)- İşbu Kanun hükmü gereğince kat maliklerine birer örneğini gönderme işlemlerinin Site Yönetim Kurulunca yerine getirilmesinin, uygun olacağı
Kanaat ve sonucuna varılmıştır.
Avrupa Konutları Atakent 1 Sitesi 2024 Yılı İş ve İşlemlerinin tarafımızdan incelenmesi sonucunda (3) örnek olarak düzenlenen işbu Denetim Raporu 634 Sayılı Kanunun 41. Ve Yönetim Planının 38. Maddesi uyarınca gereğinin yapılması için Yönetim Kurulu Başkanlığı’na tevdi edilmiştir.
İşbu Raporu düzenleyen Denetim Kurulu üyeleri:
Ziyattin DEMİRKOL İbrahim OZAN Mehmet OBUT
Denetim Kurulu Başkanı Denetim Kurulu Üyesi Denetim Kurulu Üyesi